Wszystko, co analityk powinien wiedzieć, zanim zaufa liczbom w demo: źródła, okno obserwacji, deduplikacja i dokładne definicje metryk. Demo jest ograniczone do Warszawy; pełna platforma obejmuje więcej miast.

Źródła danych

Metryki dzielnicowe i prognoza w tym demo pochodzą wyłącznie z ogłoszeń najmu Otodom. Nie łączymy ich z innymi portalami, żeby nie mieszać niespójnych pól cenowych.

Otodom — Podstawowe źródło ofert najmu (czynsz, metraż, data publikacji, dzielnica). Podstawa wszystkich metryk dzielnicowych i prognozy w tym demo.
OLX — Dodatkowe ogłoszenia najmu (ceny zaszumione, słaba dzielnica). Zebrane, ale świadomie nieużywane do metryk dzielnicowych w demo — jakość pól poniżej progu.
Rynek pracy (OLX Praca, pracuj.pl) — Proxy popytu migracyjnego. Wykorzystywane w pełnej platformie; nie w metrykach tego demo.

Okno obserwacji i aktualność

Potok zbiera ogłoszenia codziennie. „Aktywna podaż” i wszystkie mediany dotyczą ogłoszeń widocznych w ostatnich 30 dniach. Historia sięga około pół roku — to wystarcza na trendy wielomiesięczne i krótkoterminowe prognozy, ale nie na porównania rok-do-roku (wymagałyby ≥ 12 miesięcy), więc takich nie pokazujemy. Data ostatniego przeliczenia jest widoczna nad kafelkami w pulsie rynku.

Deduplikacja

Każde ogłoszenie liczymy raz — deduplikujemy po identyfikatorze ogłoszenia Otodom, zachowując najświeższą obserwację danego ogłoszenia. Dzięki temu wielokrotne zebranie tego samego ogłoszenia nie zawyża podaży ani median.

Czynsz ofertowy, nie transakcyjny

Wszystkie kwoty to czynsze ofertowe — ceny z ogłoszeń, nie faktyczne stawki umów. Nie mamy dostępu do rejestru transakcji najmu i tego nie udajemy. Ofertowy poziom dobrze oddaje kierunek i napięcie rynku, ale może być wyższy od finalnie negocjowanego.

Co to jest „aktywne ogłoszenie”

Unikatowe ogłoszenie najmu z co najmniej jedną obserwacją w oknie 30 dni, z przypisanym miastem i dzielnicą oraz ceną w wiarygodnym zakresie. Dzielnice z mniej niż 30 aktywnymi ogłoszeniami są pomijane — pokazujemy lukę, nie wygładzamy jej.

Definicje metryk

Mediana czynszu (zł/mies.)

Środkowa wartość miesięcznego czynszu ofertowego (nie transakcyjnego) w dzielnicy.

Jak liczymy: Mediana (percentyl 50) czynszu ofertowego z aktywnych ogłoszeń najmu w dzielnicy. Wartość miejska to mediana z median dzielnicowych.
Okno: Ogłoszenia aktywne w ostatnich 30 dniach.
Wykluczenia: Czynsz spoza zakresu 500–30 000 zł odrzucany jako błędny/zanieczyszczony (ceny sprzedaży, śmieci).
Próba: Liczba aktywnych ogłoszeń w dzielnicy (pole „próba” w tabeli). Dzielnice z < 30 ogłoszeniami są pomijane, nie wygładzane.

Czynsz za m² (zł/m²)

Mediana stawki czynszu na metr kwadratowy.

Jak liczymy: Mediana z (czynsz ÷ metraż) po ogłoszeniach w dzielnicy. To podstawa sygnałów anomalii cenowej.
Okno: Ogłoszenia aktywne w ostatnich 30 dniach.
Wykluczenia: Metraż poza zakresem 8–400 m² i czynsz poza 500–30 000 zł odrzucane.
Próba: Ta sama próba co mediana czynszu (aktywne ogłoszenia dzielnicy).

Mediana czasu na rynku (dni)

Ile dni ogłoszenie pozostaje aktywne od publikacji do ostatniej obserwacji.

Jak liczymy: Mediana z (ostatnia obserwacja − data publikacji). Data publikacji pochodzi wprost z ogłoszenia Otodom (pole w 100% wypełnione).
Okno: Liczone dla ogłoszeń aktywnych w ostatnich 30 dniach.
Wykluczenia: Wartości ujemne (publikacja po ostatniej obserwacji, ~4%) i powyżej 365 dni (wznowienia/długi ogon, ~18%) są przycinane.
Próba: Aktywne ogłoszenia dzielnicy z poprawną datą publikacji.

Aktywna podaż (ogłoszeń)

Liczba unikatowych ogłoszeń najmu widocznych w oknie 30 dni.

Jak liczymy: Liczba unikatowych ogłoszeń (deduplikacja po identyfikatorze Otodom) z co najmniej jedną obserwacją w ostatnich 30 dniach. Wartość miejska to suma po dzielnicach.
Okno: Trailing 30 dni.
Wykluczenia: Ogłoszenia bez przypisanego miasta/dzielnicy pomijane. Dzielnice z < 30 ogłoszeniami nie są raportowane.
Próba: Sama wartość jest liczbą próby.

Zmiana podaży (%)

Zmiana aktywnej podaży względem poprzedniego okna 30 dni.

Jak liczymy: (podaż bieżąca − podaż poprzednia) ÷ podaż poprzednia, w oknach 30-dniowych.
Okno: Bieżące 30 dni vs poprzednie 30 dni.
Wykluczenia: Z powodu przerwy w zbieraniu danych Otodom (~20 lip – 20 sie 2026) okno porównawcze bywa puste — wtedy zwracamy wartość pustą (NULL), nie zmyśloną.
Próba: Wymaga niepustego poprzedniego okna.

Sygnały anomalii — co znaczy „+1,9σ”

Sygnał anomalii = z-score dzielnicy względem pozostałych dzielnic tego samego miasta w bieżącym okresie.

Dla każdej dzielnicy liczymy z-score jej czynszu za m² oraz zmiany podaży względem rozkładu wszystkich dzielnic miasta w tym samym okresie (populacyjny z-score). Sygnał ma znak metryki o większej sile (|z|). Próg zapłonu to |z| ≥ 1,5σ.

Próg zapłonu: |z| ≥ 1,5σ. Znak sygnału pochodzi od metryki o większej sile odchylenia.
Baza porównawcza: Baza porównawcza to przekrój dzielnic Warszawy w bieżącym ujęciu (peer comparison), nie szereg czasowy pojedynczej dzielnicy.
„Czynsz za m² tej dzielnicy odstaje od pozostałych dzielnic Warszawy.”
„Zmiana podaży w tej dzielnicy odstaje od pozostałych dzielnic Warszawy.”

Przykład: Śródmieście +1,9σ oznacza, że czynsz za m² w Śródmieściu jest o 1,9 odchylenia standardowego powyżej rozkładu wszystkich raportowanych dzielnic Warszawy w tym okresie.

Prognoza

Prognoza to model. Na realnej, tygodniowej serii mediany czynszu (liczonej po tygodniu publikacji ogłoszenia) dopasowujemy trend metodą najmniejszych kwadratów i rzutujemy go na kilka tygodni do przodu z 95% pasem predykcji. Trend jest tłumiony — jego tempo słabnie w horyzoncie, więc nie ekstrapolujemy stromej linii w nieskończoność. Sezonowość miesięczną włączamy przy co najmniej dwóch pełnych latach danych. Obok prognozy publikujemy błąd wsteczny (MAPE i MAE) liczony metodą tydzień-w-przód na wcześniej nieużytych obserwacjach.

Znane ograniczenia i luki

Przerwa w zbieraniu (ok. 20 lip – 20 sie 2026): okno porównawcze „vs poprzednie 30 dni” bywa puste, więc zmianę podaży zwracamy jako wartość pustą, nie zmyśloną.
Jedno źródło i jedno miasto w demo: tylko Otodom, tylko Warszawa.
Brak danych transakcyjnych: nie pokazujemy cen sprzedaży, rentowności najmu (yield) ani aktów notarialnych — nie mamy ich źródeł.
Brak porównań rok-do-roku: zbyt krótka historia (~6 mies.).

Metodologia i definicje